Büşra Tekin
Şehirlerin Ticari Kalbi Nasıl Atıyor?
Şehirlerin çehresi sadece konutlardan ve yollardan ibaret değil; o binaların girişlerindeki dükkanlar, yüksek plazalardaki ofisler aslında kentin ekonomik nabzını tutuyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), 2026 yılının ilk çeyreğine dair ticari gayrimenkul verilerini paylaştığında, sokaktaki hareketliliğin ardındaki rakamlar da netleşmiş oldu. Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE), yılın ilk üç ayında bir önceki döneme göre yüzde 7,7 oranında bir artış kaydetti. Ancak bu rakamın ardındaki asıl hikaye, nominal ve reel değerler arasındaki o ince çizgide gizli.
Geçen yılın aynı dönemine göre kağıt üzerinde yüzde 31’lik bir artış görülse de, enflasyondan arındırılmış yani ‘reel’ rakamlara baktığımızda karşımıza çıkan tablo oldukça düşündürücü. Reel olarak piyasada herhangi bir değişim gözlenmiyor. Bu durum, ticari mülklerin değerini koruduğunu ancak yatırımcısına enflasyonun üzerinde bir getiri sağlamakta zorlandığını gösteriyor. Kentin sokaklarında dükkan arayan küçük esnaftan, büyük ofis katları kiralayan şirketlere kadar herkesin hissettiği o maliyet baskısı, rakamlara tam olarak bu noktadan yansıyor.
Ofis ve Dükkan Fiyatları Arasındaki Makas
Dükkan ve ofis piyasası, birbirinden farklı dinamiklerle hareket etmeye devam ediyor. Türkiye genelindeki dükkan fiyatları, yılın ilk çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre yüzde 7,4 yükselirken; yıllık bazda yüzde 31,2’lik bir artış sergiledi. Reel bazda ise dükkanlar yüzde 0,1 ile yerinde saydı diyebiliriz. Esnafın can damarı olan dükkanlar, değerini milimetrik de olsa korumayı başarmış görünüyor.
Öte yandan ofis piyasasında işler biraz daha karışık. Ofis fiyat endeksi bir önceki çeyreğe göre yüzde 10 gibi iddialı bir artış gösterse de, yıllık reel değişimde yüzde 0,5’lik bir azalma söz konusu. Uzun zamandır konuştuğumuz uzaktan çalışma modelleri ve esnek ofis ihtiyaçları, görünen o ki ofislerin reel değerini aşağı çekmeye devam ediyor. Bir dönem yatırımcının gözdesi olan dev ofis projeleri, artık yerini daha mütevazı ve fonksiyonel alanlara bırakıyor.
Üç Büyükşehirde Ankara Rüzgarı
Türkiye’nin üç lokomotif şehri İstanbul, Ankara ve İzmir’deki gelişmeler her zaman olduğu gibi piyasanın yönünü tayin ediyor. Ancak bu kez başkentin performansı dikkat çekici düzeyde. Ankara, ticari gayrimenkul fiyatlarında yıllık yüzde 36,3’lük artışla rakiplerine fark attı. İstanbul’da bu oran yüzde 29,6’da kalırken, İzmir ise yüzde 29,8 ile İstanbul’u az farkla geride bıraktı.
Ankara’daki bu ivme, şehrin sadece bir memur kenti olmaktan çıkıp ticari bir cazibe merkezine dönüştüğünün de kanıtı niteliğinde. İstanbul’un doygunluğa ulaşan piyasası ve İzmir’in kendi içindeki stabil seyri karşısında Ankara, yeni iş alanları ve projeleriyle yatırımcının ilgisini çekmeyi sürdürüyor. İlk çeyrek bazında bakıldığında ise İstanbul yüzde 9, Ankara yüzde 9,5 ve İzmir yüzde 8,4 artışla yılı selamladı. Önümüzdeki dönemde bu rakamların sokağa, kiracıya ve yeni yatırımlara nasıl yansıyacağını hep birlikte göreceğiz.
