Mehmet Ertürkler
21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay kararı, Türkiye’de mülkiyet hukukunun en sancılı alanlarından biri olan hisseli taşınmaz satışlarına dair emsal teşkil edecek bir içtihat ortaya koydu. Adliye koridorlarında ve tapu dairelerinde sıkça karşılaşılan ‘şufa’ yani ön alım hakkı uyuşmazlıkları, bu kararla birlikte artık daha şeffaf ve ‘dürüstlük kuralı’ çerçevesinde değerlendirilecek. Yüksek Mahkeme, miras yoluyla devrolan veya ortaklaşa satın alınan mülklerde, paydaşlar arasındaki sessiz mutabakatların hukuki sonuçlarını mercek altına aldı.
Hisseli Taşınmazlarda Yeni Dönem: Fiili Taksim Belirleyici Olacak
Dava konusu olay, ortak tapulu bir tarla üzerinde gerçekleşen pay satışı ile fitili ateşlenen bir hukuk mücadelesine dayanıyor. Hissedarlardan birinin, kendi payını üçüncü bir şahsa satmasının ardından diğer paydaşın ön alım hakkını kullanmak istemesi, yerel mahkeme ile Yargıtay arasında bir yorum farkı doğurdu. Satışı gerçekleştiren tarafın savunması ise oldukça netti: ‘Taşınmaz zaten fiilen bölünmüş durumdaydı ve herkes kendi alanını kullanıyordu.’ Ancak dosyaya giren bilirkişi raporu, tarlanın boş olduğunu, herhangi bir ekim yapılmadığını ve sınırların belirlenmediğini kanıtlayarak davanın seyrini tamamen değiştirdi.
Hukukçulara göre bu karar, sadece bir tarlanın satışı ile ilgili değil; aynı zamanda paylı mülkiyet sistemindeki toplumsal huzuru korumayı amaçlıyor. Bir taşınmaz üzerinde fiili bir kullanım ayrımı yoksa, dışarıdan bir yabancının ortaklığa dahil olması, diğer paydaşlar için öncelikli satın alma hakkı doğuruyor. Bu durum, mülkiyetin kontrolsüz bir şekilde dağılmasını önleyen yasal bir sigorta işlevi görüyor.
Yargıtay’dan ‘Dürüstlük’ Freni: Sessiz Kalmak Hak Kaybettirebilir
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin imza attığı bu karardaki en dikkat çekici detay ise Türk Medeni Kanunu’nda yer alan ‘dürüstlük kuralı’ vurgusu oldu. Mahkeme, eğer paydaşlar arasında taşınmaz fiilen bölünmüşse ve herkes kendi payına düşen yeri yıllardır sorunsuz kullanıyorsa, satış anında itiraz etmeyip sonradan dava açan paydaşın niyetini sorguluyor. Satış sürecinde sessiz kalıp, işlem tamamlandıktan sonra ‘şufa hakkımı kullanacağım’ diyerek dava açmak, mahkeme tarafından iyi niyet ilkesine aykırı bir hamle olarak yorumlanabiliyor.
Sonuç olarak Yargıtay, yerel mahkemenin ‘fiili taksim var’ diyerek verdiği ret kararını, somut kanıt (bilirkişi raporu) eksikliği nedeniyle bozdu. Bu karar, bundan sonraki süreçte hisseli tapu alacak olan yatırımcılar ve paydaşlar için bir uyarı niteliği taşıyor: Bir mülkte fiili kullanımın olup olmadığı, sadece sözlü beyanlarla değil, arazideki somut durumla ispatlanmak zorunda. Aksi takdirde, yapılan satışların her an bir ön alım davası ile iptal edilmesi riski masada kalmaya devam edecek.
