Deniz Yalçın
Emlak piyasası hepimizin gündeminde. Özellikle İstanbul ve Türkiye genelinde deprem gerçeğiyle yüzleştiğimiz bu dönemde, yeni ve güvenli ev arayışı zirve yapmış durumda. Ama maalesef, bu arayışta karşımıza çıkan bazı ilanlar akıl almaz bir yanıltma taktiğiyle dolu: Bina yaşını olduğundan genç göstermek!
Güvenli Ev Hayalleri ve Gerçekler
Son zamanlarda kendime ve aileme yeni bir yuva bakarken gözüme çarpan bu durum, sadece bir editör olarak değil, bir vatandaş olarak da beni şaşırttı. İnternet sitelerinde dolaşırken “0 yaşında” ya da “5 yaşında” diye pazarlanan binaların aslında çok daha eski olduğunu fark ettim. Örneğin, ‘sıfır’ denilen bir bina meğer 9 yaşındaymış, ‘beş’ denilen bir diğeri ise 11 yıl önce yapılmış. Bu durum, sadece benim dikkatimi çekmekle kalmadı, aynı zamanda binlerce insanın da mağdur olabileceği büyük bir sorunun sinyaliydi. Hele ki oturduğum sokakta bile 25-30 yaşındaki bir binanın ilanına “11-15 yaşında” yazıldığını gördüğümde, bu işin artık sistemli bir kandırmacaya dönüştüğünü anladım. Telefon açıp sorduğumda “Evin dikkat çekmesi için” cevabını almak ise bardağı taşıran son damla oldu.
Peki bu neden bu kadar önemli? Türkiye’nin deprem kuşağında olması, vatandaşların eski yapılara olan güvenini derinden sarsıyor. Herkes daha dayanıklı, yönetmeliklere uygun ve yeni binalarda yaşamak istiyor. Bu talep de ne yazık ki bazı fırsatçıları harekete geçiriyor. İlanlarda gerçek dışı bilgilerle süslenen evler, insanları hem maddi hem de manevi olarak yıpratıyor. Güvende hissetme hakkımız elimizden alınıyor.
Yanıltıcı İlanların Hukuki Boyutu Ne Diyor?
Bu tür yanıltıcı ilanların hukuken ne anlama geldiği de merak konusu. Gayrimenkul Hukukçusu Ümit Yasin Kısa, ilanların aslında bir “icaba davet” olduğunu, yani teklif almaya yönelik birer çağrı niteliği taşıdığını belirtiyor. Eğer bu davet esnasında karşı tarafa esaslı yanıltıcı bilgi sunulursa, işin rengi değişiyor. Özellikle alıcının “tüketici” statüsünde olması durumunda, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun devreye giriyor. Ancak burada önemli bir ayrım var: Her alıcı tüketici olmayabilir, örneğin yatırım amaçlı alım yapanlar farklı değerlendirilir. Dolandırıcılık konusuna gelince, yargı bazen bu durumu hukuki bir mesele olarak görüp ceza hukukunun alanına girmediğini söylerken, bazı durumlarda ise yanıltıcı bilgiyi verenin bunu meslek edinip edinmediğine bakılabiliyor. Önemli olan, mağdurun gerçekten bir zarar görmüş olması.
Emlak Danışmanının Sorumluluğu Ne Zaman Başlar?
Bu süreçte emlak danışmanlarının rolü de kritik. Türk Borçlar Kanunu’nda “simsarlık sözleşmesi” olarak geçen bu vekalet ilişkisinde, emlak danışmanı hukuka aykırı hareket ederse sorumluluğu doğuyor. Eğer danışman tacir sıfatına sahipse, yani şirket sahibi veya esnaflık sınırlarını aşan bir işletmesi varsa, sorumluluğu daha da ağırlaşıyor. Ümit Yasin Kısa, tacir bir emlak danışmanının “mal sahibi böyle dedi” diyerek sorumluluktan kaçamayacağını vurguluyor. Danışman, alıcıya verdiği bilgilerin doğruluğunu araştırmak ve teyit etmek zorunda. Aksi takdirde kendi de hukuki sorunlarla karşı karşıya kalabilir. Alıcıya karşı şeffaf ve doğru bilgi verme yükümlülüğü, bu mesleğin temel taşlarından biri.
Sözleşmeden Dönme ve Tazminat Hakları
Peki ya iş işten geçtiyse, yani yanıltıcı bilgiye güvenerek bir ev kiralandı veya satın alındıysa ne yapılabilir? Bu durumda “hata” veya “hile” (esaslı yanılma) gerekçesiyle sözleşmenin iptali, satış bedelinde indirim veya emlakçı komisyonunun geri alınması mümkün olabilir mi? Uzmanlar, alıcının statüsüne göre durumun değiştiğini söylüyor. Eğer alıcı basiretli bir tacirse, yani işinin ehli bir profesyonelse, gerekli araştırmaları kendisinin yapması beklenir ve yanıldığını ispatlaması zorlaşabilir. Ancak “sade vatandaş” dediğimiz gerçek kişiler veya tüketiciler için durum farklı. Bina yaşının yanlış bildirilmesi, hile ile kandırılma iddiaları bu kişiler için geçerli olabilir. Çünkü bir vatandaşın her bilgiyi tek tek kontrol etmesi, bunu nasıl yapacağını bilmesi her zaman mümkün değil. Bu durumda yasal sürelere uyarak sözleşmeyi feshetme veya indirim isteme hakları doğabilir. Yanıltıcı bilgiyi veren emlak danışmanından da ödenen ücret geri talep edilebilir.
Hatta bu yanıltıcı bilgiler yüzünden yapılan ekspertiz masrafları, yol giderleri, kaçırılan başka kiralama veya satın alma fırsatları gibi “menfi zararlar” da talep edilebilir. Yani, bu durum yaşanmasaydı hangi maddi konumda olacak idiyse, o duruma geri getirilmesi istenebilir. Bu, yapılan masrafların yanı sıra, elde edilebilecek potansiyel gelir veya fiyat farkı gibi kalemleri de kapsar. Yani, mağdurun hakkını aramasının yolu açık.
Bina Yaşını Öğrenmek ve Şikayet Yolları
En temel soru: Bir binanın gerçek yaşını resmi olarak nasıl öğreniriz? Ümit Yasin Kısa, bu bilginin aslında tapu kayıtlarında yer aldığını ancak çoğu kişinin “tapu takyidat belgesi” gibi detaylı bilgilere nasıl ulaşacağını bilmediğini söylüyor. Oysa hem kiracıların hem de alıcıların bu belgeyi görme hakkı var. Bu belge, binanın yapım tarihi başta olmak üzere birçok önemli bilgiyi barındırır. Maalesef uygulamada kiracıların bu belgeyi ev sahibinden istemesi her zaman kolay olmuyor.
Peki bu tür mağduriyetler yaşandığında nereye başvurulur? Bu meslek erbaplarının bağlı olduğu ilgili bakanlıklar ve kuruluşlar denetim yapar. Şikayetlerinizi doğrudan bu kurumlara yapabileceğiniz gibi, CİMER üzerinden de ilgili bakanlığı seçerek iletebilirsiniz. Başvurunuza, yanıltıcı ilanın ekran görüntüsü, malın gerçek yaşını gösteren varsa belgeler, aradaki sözleşme gibi kanıtları eklemek süreci hızlandıracaktır. Elde somut belge olmasa bile, kurumlar resen soruşturma başlatabilir, yani şikayet etmekten çekinmeyin!
Unutmayın, sosyal medyada sıkça gördüğümüz bu “fırsat” ilanları aslında bir tuzak olabilir. Ev arayışınızda acele etmeyin, her bilgiyi sorgulayın ve mutlaka resmi kanallardan teyit edin. Güvenliğiniz ve cebiniz için bu hayati önem taşıyor!
