Erkan Dönmez
Emlak Piyasasında Kartlar Yeniden Karılıyor
Türkiye genelinde konut piyasası, son açıklanan Nisan ayı verileriyle birlikte yeni bir viraja girdi. TÜİK tarafından paylaşılan rakamlar, konut satışlarında iştahın arttığını ancak bu iştahın yön değiştirdiğini net bir şekilde ortaya koyuyor. Rakamlar yalan söylemez; piyasanın nabzı artık nakit birikimlerde değil, bankaların kredi musluklarında atıyor. Karaman gibi gelişmekte olan illerde ikinci el piyasasının, birinci el satışlarını neredeyse ikiye katlaması, vatandaşın alım gücünün ‘sıfır’ binalardan ziyade daha ekonomik olan eski yapılara kaydığını kanıtlıyor. Karaman’da gerçekleşen 91 ilk el satışına karşılık 187 ikinci el satışı, bölgedeki konut stokunun nasıl eritildiğini gösteren acı bir tabloyu önümüze koyuyor.
Kredili Satışlarda Yüzde 40’lık Dev Sıçrama
İşte bu yüzden kaybediyoruz diyebileceğimiz asıl nokta, finansman maliyetlerinin yüksekliğine rağmen ipotekli satışlarda yaşanan yüzde 40,5’lik devasa artış. Geçtiğimiz yılın aynı dönemine oranla gerçekleşen bu sıçrama, konutun artık bir barınma ihtiyacından çok, enflasyona karşı korunan bir yatırım aracına dönüştüğünün en büyük kanıtı. Toplam satışlar içinde ipotekli konutların payı yüzde 20,3 seviyesine ulaşırken, vatandaşın gelecekteki gelirini bugünden borçlanarak gayrimenkule bağladığını görüyoruz. İkinci el konut satışları durağan seyrederken, ilk el konut satışlarının yüzde 9,6 artması, yeni projelerin sınırlı bir kitleye hitap ettiğini ancak o kitlenin hala alım gücünü koruduğunu hissettiriyor.
Yabancı Yatırımcı Frene Bastı Yerli Esnaf Borçlandı
Yabancılara yapılan satışlardaki düşüş eğilimi Nisan ayında da sürdü. Yüzde 1,1’lik gerileme küçük görünse de yılın ilk dört ayındaki toplam düşüşün yüzde 11,6’ya ulaşması, dış yatırımcının Türkiye piyasasındaki iştahının azaldığını netleştiriyor. Rusya, Çin ve İran vatandaşlarının hala ilk sıralarda yer alması ise bölgesel krizlerin Türkiye emlak piyasasını ayakta tutan yegane dış güç olduğunu kanıtlıyor. Ancak asıl şaşırtıcı veri iş yeri tarafında saklı. İpotekli iş yeri satışlarının yüzde 102,1 oranında artması, esnafın ve girişimcinin mülk sahibi olmak için her türlü riski göze aldığını belgeliyor. Ticari alandaki bu agresif büyüme, önümüzdeki dönemde kira maliyetlerinden kurtulmak isteyen işletme sahiplerinin banka kredilerine hücum ettiğini gösteriyor.
Piyasanın Yeni Normali: Mevsimsel Hareketlilik
Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilere baktığımızda, bir önceki aya göre hem ilk el hem de ikinci el satışlarında yaşanan artış, bahar aylarının emlak piyasasına can suyu olduğunu teyit ediyor. İlk el satışların aylık bazda yüzde 5,4 artması, inşaat sektörünün durma noktasına gelmediğini ancak maliyet baskısının satış fiyatlarına yansımaya devam ettiğini gösteriyor. Vatandaş için bu tablo, beklemek yerine imkanlar dahilinde borçlanarak harekete geçmenin bir zorunluluk haline geldiği bir dönemi işaret ediyor. Eğer bu tempo devam ederse, yılın ikinci yarısında ikinci el konutların piyasadaki hakimiyeti daha da pekişecek gibi görünüyor.
